Behandler søknader med behov for tilleggsdokumentasjon.
I februar ble det midlertidige byggeforbudet innenfor småhusplanen i Oslo opphevet. Samtidig ble det varslet at det skulle legges ned nytt byggeforbud 12. april. Søknader som er innkommet senest 11. april vil dermed bli behandlet. Dette vil skje etter gjeldende reguleringsplan.
Avklaring fra PBE
Erfaring viser at PBE i svært mange tilfeller ber om tilleggsdokumentasjon i byggesøknader. Arkitektbedriftene i Norge rettet derfor en henvendelse til PBE for å få svar på om det er tilstrekkelig at en søknad er registrert inn hos etaten senest ved utgangen av tirsdag 11. april, eller om det kun er søknader etaten anser som komplette på dette tidspunktet, som vil bli behandlet. Vi har fått følgende svar:
«Vi viser til din e-post av 07.03.2023 med behov for bekreftelse på at det er tilstrekkelig å sende inn søknad før 12. april uavhengig om Oslo kommune mener søknaden har mangler og krever tilleggsdokumentasjon, eller den anses som komplett.
Det fremgår av pbl. § 21-2 første ledd at en søknad “skal gi de opplysninger som er nødvendige for at kommunen skal kunne gi tillatelse til tiltaket.” En nærmere redegjørelse for hvilke opplysninger søknaden skal inneholde er spesifisert i byggesaksforskriften (SAK10) kapittel 5. I tillegg kan det det følge dokumentasjonskrav som en mer indirekte følge av bestemmelser i juridisk bindende arealplaner, og eventuell annen særlovgivning som gjør seg gjeldende.
I utgangspunktet skal alle søknader være komplette ved innsendelse til kommunen. Kommunen må uavhengig av en eventuell nedleggelse av nytt forbud den 12.04.2023 følge veiledningsplikten etter forvaltningslovens § 11. Dersom det legges ned et nytt midlertidig forbud mot tiltak med virkning fra onsdag 12.04.2023, må søknader være sendt inn senest 11.04.2023 for ikke å omfattes av det nye forbudet. Det er altså dato for innsendt søknad som er avgjørende for om tiltaket omfattes av forbudet.»
Arkitektbedriftene i Norge forstår svaret slik at veiledningsplikten gjør at PBE vil behandle søknader innkommet før utgangen av tirsdag 11.04, også dersom etaten har behov for tilleggsdokumentasjon.
Svaret sier ikke noe om avslag. Men vi antar at søknader som ikke oppfyller kravene, slik at det er grunnlag for avslag, risikerer dette også nå. Vi oppfordrer derfor til godt gjennomarbeidede søknader selv om det er kort frist.
Klage på opphevelsen
Opphevelsen av byggeforbudet er klaget inn til Statsforvalteren. Dersom klager skulle få medhold så vil søknader kommet inn i perioden med opphevet forbud ikke bli behandlet, fordi byggeforbudet fra i fjor likevel vil gjelde. Dette er et forhold det kan være greit å være oppmerksom på, og også formidle til oppdragsgiver.
Informasjon til oppdragsgiver
Arkitektbedriftene oppfordrer til dialog med oppdragsgivere rundt risikoen som er knyttet til prosjekter innenfor småhusplanen som følge av byggeforbud, enten det er gjeldende eller opphevet.
En arkitektbedrift kan selvsagt aldri garantere for at en søknad blir godkjent, så vi råder til å gjøre oppdragsgiver oppmerksom på risikofaktorene, og at arkitektbedriften heller ikke er ansvarlig for forsinkelser som skyldes oppdragsgiver eller offentlig saksbehandling.
Vi anbefaler å sende inn søknaden i god tid før vinduet lukkes for ikke å få utfordringer i siste liten. Dette være seg tekniske utfordringer, manglende dokumentasjon fra andre parter, eller at avsluttende kvalitetssikring avdekker behov for endringer.
Mer informasjon om amnestiet fra bygge- og deleforbudet finnes her.